菲律宾马尼拉房地产投资常见问题

菲律宾马尼拉房地产投资常见问题

随着中菲关系的全面转暖,菲律宾经济以高达6.9%的增长率成为名副其实的“亚洲之虎”,旅游业的蓬勃发展,2017年中国旅菲游客达100万,中国直飞菲律宾的航班和邮轮新开数条新航线,中国领导人亲临马尼拉招呼企业投资菲律宾,阿里京东腾讯密集布局菲律宾市场,中国国企大规模投资菲律宾基础建设,主流媒体专门报导菲律宾正面的资讯….一切的一切,让大家清晰的发现,画风已经转换,中国资本2次占领菲律宾的好时机到了。毕竟,菲律宾虽然地处亚洲,由于其特殊的历史渊源,有着非常浓厚的西方特色,并受中华文化的深远影响。

因此,该国的很多政策和国内迥异。所以,为了让各位对菲律宾买房办绿卡,以及菲律宾留学投资的朋友,对该国房产以及移民政策有更加清晰的认识,特将投资人普遍关注的问题,罗列于下:

一、近年来,菲律宾的房地产发展状况如何?

作为一个资本主义自由市场,经济蓬勃发展的人口过亿的岛国,菲律宾拥有一个超级都市,就是首都马尼拉。这个国际大都市拥有超过1300万人口,占地面积却只有619.6平方公里,人口密度在亚太大都市首屈一指。

得益于人口和政治红利,菲律宾的经济持续中高速增长。近些年,房地产普涨,涨幅为10-30%每年。而且,地少人多的格局,造就了大量的人口缺少住房,房租高的夸张,使得菲律宾的租售比远高于亚太其他大都市,达到6-10%。根据笔者的经验,推动房产价格和租金持续快速增长的因素除了经济增长之外,还有4个因素不容忽视。

1. 菲律宾拥有全球最大的商务流程外包业(BPO),占据大量写字楼和员工住房,并早就了大量中产阶级

2. 菲律宾同时拥有全球最大的在线娱乐产业,行话叫菠菜业(BC)。 一家公司动辄租赁住房几百间,买房也是几十套上百套的买。

3.菲律宾拥有1000万海外务工人员,赚取大量外汇,支援国家建设,投资大量房产。根据研究调查,超过50%的海外汇款,都和房地产相关。

4.作为一个高速发展的发展中国家,目前菲律宾的城镇化率偏低只有48.6%,预计2030年达到56.3%,2050年达到66%,持续推动房地产发展,这个属于刚需。杜特地政府“大建特建”计划,将完善基础设施,促进城市的发展。

二、投资现房还是期房好?

目前市面上出售的有现房和期房两种。对于首次投资的朋友可以考虑投资现房。 因为,菲律宾的期房,通常都会延期交付。不过,根据笔者在菲律宾房地产领域多年的经验, 无论是大小开发商,普遍存在延期交付的情况。不过,一般购房合同中,都会约定一个交付时间,期房根据工程进度,价格会上涨。通常,还是地皮就开始卖图纸,通常提供60个月0利息分期付款。

随着工期推进,价格上涨的同时,分期付款方式也会缩短至48个月,36个月,到现房就只有24个月0利息分期付款。同时说明因为各种不可抗拒之因素,交付有6-12个月的缓冲期。投资期房的朋友需要注意这个问题。 现房相对比较稳妥,因为投资人可以立即入住出租,并获得比较稳定的租金回报。

三、如何通过投资马尼拉房产赚取利润,如何炒房?

投资房产的回报来自于两个方面:租金收益和资产升值。

投资现房,一方面可以立即获得租金收益,另一方面可以享受资产升值的红利。需要注意的是,比起期房的长期分期付款,现房最长24个月的分期付款,对投资人的现金流有一定的要求。

投资期房,在交付前主要享受资产升值的红利。交付后也可以享受租金回报。有些期房交付后还可以继续分期付款给开发商,这种期房就非常划算。

至于资产增值,现房或者期房均可在供房的过程中转卖出去,只需要开发商更名即可完成更名手续,赚取差价。近两年来,大量的炒房客入场投资大量房产,并中途转卖获利。事实上,菲律宾的法律在一定程度上并不支持炒房。

四、如果投资人不在马尼拉,如何办理房产出租和收租金?

我们为投资人提供贴心的全套服务,投资人可以轻松做到收完房就不用管,租赁管理团队会定期和投资人汇报情况,投资人在马尼拉设立一个银行账户收款。当然,如果需要款项回国也可以轻松实现。

五、如何获得0利息分期付款以及银行贷款?

0利息分期付款优惠政策,是开发商提供给每个投资人的优惠政策。

通常现房可以享受24个月0利息分期付款,期房可享受3-5年0利息分期付款计划。至于银行贷款,不是每位投资人可以获得的。因为,菲律宾的银行绝大部分都是私有的,对于房贷尤其是外国人的房贷相对保守。同时,根据菲律宾中央银行的规定,银行提供房贷,需要投资人提供一大堆文件,而很多文件不是每个人都能提供的。

六、如何支付投资款?

菲律宾的房产提供比较有好的付款方式。现房可以24个月0利息分期付款,期房可以长达60个月的0利息分期付款。通常,首付比例越高,折扣越大。定金支付,可以通过刷信用卡支付。本地投资人,通常使用支票 或者现金支付。

首付,本地投资人通过支票支付的多,土豪也喜欢用现金支付。对于海外投资人,可以通过银行转账,或者马尼拉跨境货币兑换。分期付款,通常需要用支票支付。投资人将24张或者60张远期支票提交给开发商,开发商到期支取。

七、如何银行开户?

菲律宾政府要求,拥有菲律宾长期签证的外国人,可以出示2个有效证件开户。对于没有长期签证的朋友,开户会有困难。

八、菲律宾房产是否永久产权?

和国内的70年产权相比,菲律宾的房产时永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁,可以永久拥有。菲律宾的法律是如此界定:如果文件中不说明多少年的产权就是默认为永久产权。

九、外国人是否可以买别墅?

根据当地法律,外国人只能购买高层公寓,不能购买土地和别墅。如果投资地产,可以考虑成立股份公司投资。

十、菲律宾的房产是否有公摊?

无公摊面积,购买面积为实际使用面积。这一优势很明显,也就是说菲律宾的80平方米,只是相当于国内的100平方米。同时,菲律宾的阳台面积是100%计算在房产面积中的。

十一、投资房产应支付的哪些税费?

过户费 合同总价的0.75%

印花税 合同总价的1.5%

根据目前的法律,房产税是根据房产估值进行计算,公式比较复杂。不过根据我们的经验房产税的比例约和房屋买进金额的0.2-0.3%。通常,市政府会提供房产税的账单,业主可以选择在每年1月31日之前支付,享受8折优惠。

注册费 金额较小(按公式计算,几千人民币)

律师服务费 约5万比索每套

总体而言,菲律宾的房产税费征收比例,不同的开发商给出不同的解释。

十二、大厦设施是否免费使用?

需要交纳物业费,即无需在缴纳其他费用。由于会所面积较大,可以举办会议或者宴会之内的活动,也就意味着需要消耗更多的水电以及其他人工。因此,会所需要预定,并且支付额外的费用。目前,首都马尼拉新开发的高级公寓,基本都配置有游泳池,健身房,儿童游戏室,花园……让人如同身处五星酒店。

俗话说,一分价钱一分货。这么好的服务和实施,自然也需要费用来维护。因此,首都马尼拉的物业费通常P50-150/平方米/月。

十三、出租是否需要纳税?

通常个人的房产出租是不需要支付税金的。不过,如果租赁方需要房东提供发票的话,就需要支付相应的政府税费。

十四、投资菲律宾房产,如何保障投资人的资金安全和权益?

首先,房产开发商,会与投资人签订购房协议,约定付款计划。同时,每次付款之后,投资人可以保留存款凭证,房产开发商收到款之后,也会出示收据和发票。

同时,在房产证没有拿到之前,投资人会持有一份经过律师公证的买卖协议。待所有款项付清之后,开发商将会着手办理房产证。业主的名字将会显示在房产证上面。

十五、如何在菲买地投资设厂?

伴随经济腾飞,菲律宾制造业也蓬勃发展起来,依托庞大的人口市场和充足的人力资源,以及菲律宾政府提供的大量优惠政策,制造业企业在PEZA经济特区将享受大量的优惠政策。鉴于外国人个人以及外国公司不能直接持有菲律宾土地,通常在菲设厂投资的企业需要在菲成立股份制公司,持有土地,并在土地上建造厂房。

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