2021年菲律宾马尼拉买房投资建议与分析

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从2013年开始的新兴市场海外投资热,时至2019年仍未退烧,跌破不少专家眼镜,不可否认的,东盟十国携带大量人口红利,总人口数为6.2亿人,为全球人口第3多区域,平均年龄仅28岁,具有人口多、年轻、生产力及劳动力足够,2020年,东盟十国中产阶级增加至4亿人,占人口比重达55%;在收入增加的驱动下,长线内需消费潜质看好,庞大内需市场吸引外资大量投资,其中,越南(V)、印度尼西亚(I)、菲律宾(P)这三个VIP国家,预估GDP平均增长率分别超过5%最受青睐。

海外投资人看好菲律宾跃升黑马

在东盟VIP三个国家中,调研机构高力国际尤其看好菲律宾。菲律宾投资市场因总统杜特尔特的基础设施建设「Build!Build!Build!」计划,瞬间成为海外投资人关注度最高的国家。根据菲律宾房地产领导品牌Ayala Land「2017年度财报」,2017全年海外销售金额达到416亿比索,大幅增长32%,占其总销售额的34%(约1220亿比索)。而明显增长的海外买家则是来自中国,以2016年来看,来自中国的买家只占总销售额2%,而2017年大幅成长六倍至12%(约147.6亿比索)。

虽然海外投资看起来一片大好,但毕竟不是自己熟悉的国家,投资前不免疑虑重重。投资大师巴菲特有一句名言「风险是来自于你不知道你在做什么。」而进入海外投资市场同样的,当然是先了解风险在哪边?对于海外房地产,最难注意到的风险便是税收及产权,再来是了解各城市之间的发展差异化,以及最适合自己投资的项目是什么?熟悉上述三大要点,再来咨询适合自己的项目,才是最好的海外投资第一步。

菲律宾房地产获利心法 不要短进短出

很多海外投资人来到菲律宾投资,总是希望能够短进短出,因为不熟悉菲律宾市场,只想赚快钱就跑。但就菲律宾房地产现况,并不适合短进短出,主要原因:

菲律宾二手房交易热度正在起步

菲律宾房价从2010年开始上涨,一般项目施工期约5年,换言之,马尼拉房地产第一波交房潮在2015年才开始出现。以前,菲律宾二手房交易市场未被重视,菲律宾人习惯跟大型开发商买房,因担心房子无法如期完工,故二手房市场交易系统并不健全。与成熟市场相比,马尼拉二手房市场的交易速度慢,需要较长时间的销售期,产权过户更名时间长,想短进短出的投资人不应该有错误期待。

菲律宾房地产交易赋税不能省

菲律宾房地产交易有一项税赋叫资本利得税CGT(Capital Gain Tax),税率为6%,课税标准为买卖合同价格。虽名为资本利得税,但实际课税却以成交总价为主,而不是获利部分。假设转售二手房价格为500万比索,则需缴交30万比索的资本利得税给菲律宾政府,是短线投资中相当高的交易成本。

海外投资人应该以长期持有的策略投资菲律宾房地产,才有机会赚到黄金十年的波段涨幅,尤其以下两点是其主要利好:

菲律宾房价还在上涨

菲律宾平均年收入刚过3000美元,依据中国经验,在人均收入在3000-10000美元这段期间,是中产阶级购买力最强的时候,尤其以民生内需为首的房地产业最受惠。参考菲律宾往年房地产市场数据,菲律宾马尼拉房价平均年涨10-12%,相对其连续五年GDP成长率5%的表现,房市相当健康。

菲律宾马尼拉租房需求旺盛

马尼拉超越印度,被誉为国际外包产业(BPO)首都,主要为客服中心。目前光在马尼拉金融中心MAKATI注册企业高达62000家,外包产业公司有1200家,是全球外包公司最密集城市之一,且每年进驻企业还在增加。假设每家外包公司有200名员工,光MAKATI的租房需求就有24万套。目前MAKATI的租房行情为1000比索每平方米,比深圳的租房价格还高,但房价仅深圳三分之一。换言之,马尼拉房地产的租金回报率大概是深圳的3倍,真的是持有越久赚越多!

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