海外房地产投资 为什么研究房地产周期很重要?

海外房地产投资 为什么研究房地产周期很重要?

1997年,香港的住宅物业比世界上其他任何地方都贵,香港一向以商业为中心,它似乎是世界上最具活力的城市。

《泰晤士报》前编辑威廉·里斯·莫格勋爵(Lord William Rees-Mogg)认为,香港是观察世界未来商业模式的地方。七年后,同一套公寓在顶峰时期的价值相当于其价格的30%。八年前在东京也发生了类似的故事,1989年,皇宫所在的土地价值超过整个纽约。然后日本银行抬高利率,价格暴跌。

泡沫是所有资产市场的特征。泡沫是对一个特定行业或经济的非理性过度投资。但是,对于房地产市场特别有趣的是,其周期,泡沫和萧条(与股票市场不同)是如此的平稳可预测。

循环理论

自工业革命开始以来,世界经历了长期的增长和收缩浪潮,每隔45至65年(康德拉季耶夫周期)就会出现严重的经济萧条。还有一个定期的短期周期,大约为6至12年,这被称为商业周期。在19世纪后期,大量的文学作品得以解释商业周期,这被视为经济学的中心问题。

但是在1930年代,有了新的视角。在梅纳德·凯恩斯的影响下,大多数经济学家放弃了商业周期框架。相反,人们认为经济萧条是由政策失误造成的,经济学家希望经济周期能够得到缓解,这是经济学界极为乐观的时期。

周期并没有消失,商业周期保持不变。

1970年代,另一种理论流行起来。根据对股票市场行为的研究,“有效市场假说”认为资产价格倾向于反映有关资产价值的最佳最新信息。当有关单个公司的最新信息进入市场时,股票价格会在一两天内迅速上升。价格在数周或数月内不会缓慢上升。

学者得出的结论是,股票市场是吸收新的客观信息的非常有效的机制。这是一个“完美的市场”。公司的股价图表具有一种称为“随机游走”的模式(随机,因为无法预测)。股价像一只愤怒的蚊子一样摇摆,对今天的新闻做出反应。市场吸收了如此多的新信息,以至于几乎不可能利用新闻和利用公司股票进行获利交易-这就是市场的完美程度。

因此,股票市场没有可预测的长期周期。因为如果周期是可预测的,那么信息(它们是可预测的)将已经作用在其中,可以平滑任何周期(因为市场是完美的)。

因此,可预测的周期被认为是不可能的。

房地产市场不同

理想的市场假设在1970年代和1980年代在学术金融领域实现了非同寻常的霸权。即使是倾向于对理论不认同的从业者,也无法置疑。

随着“行为金融”新学派的兴起,该理论的裂缝从1985年左右开始出现。但是这些裂缝往往是细线裂缝,较小的缺陷,而不是较大的修正。股票市场在一月份表现更好(一月份的影响),这不应该发生。单个股票价格具有“均值回复”的轻微趋势,如果市场真正完美,则不会出现。但这都不是很重要的。

行为金融学院的佼佼者之一,罗伯特·席勒(Robert Shiller)开始了他对房地产市场的研究。在房地产市场上,“完美市场”理论根本行不通。房地产价格运动的正常模式是一条平滑的曲线,向上或向下倾斜。房地产价格曲线看起来与股票市场曲线截然不同-它们是平滑的曲线,而不是嗡嗡的蚊子留下的恼人的踪迹。

Pyhrr,Roulac 和 Born指出,尽管房地产市场的行为与完全市场理论完全相反,但“直到1980年代末期,听到金融学教授驳斥房地产周期的概念并不少见……并暗示关于该主题的研究被误导了。”

完美的市场理论破灭

1986年至1988年发表的一系列开创性论文开始严重破坏现有共识。凯斯和席勒研究了美国1983-1987年房价暴涨期间的价格波动。过去四年来,美国许多地区的房价翻了一番。

凯斯(Case)和席勒(Shiller)接受民意测验的买家倾向于担心:“住房价格正在飞速上涨,除非我现在购买,否则以后我将无力负担房屋费用。”购买者从未引用任何有关经济或住房供应等的具体证据。购买者的乐观不是建立在客观的经济事实之上,而是基于相互促进的对话。

Case and Shiller指出:“答案的一个特别醒目的特征是,没有一个受访者提到与未来住房供求有关的明确定量证据。”

经济对房价的影响

“客观”因素只能解释房价上涨和下跌的一部分。其余大部分都是周期性的,由市场自身的历史来解释。这在完美市场理论上引爆了一个漏洞。房地产市场的走势像一条平滑的曲线-这是您遵循以下规则所得到的结果:“如果价格在T-1内上涨,则在T期购买”。

宏观经济变量的变化确实倾向于影响房价。最重要的因素是:

国民收入增加(GNP):在BIS最近的一项六国研究中(美国,加拿大,英国,澳大利亚,荷兰和爱尔兰),国民生产总值增长1%与三年后实际房价上涨1%-4%有关。在爱尔兰影响最大,在美国影响最小。

降低利率:短期利率降低1%会导致一年内房价上涨0.5%-1%。这种影响在加拿大和荷兰最强,在美国和英国最弱。

股票价格上涨:在英国,股价变化解释了三年时间内所有房价增长的35%,而国民生产总值的变化解释了大约20%。在美国,加拿大和爱尔兰,股票价格上涨10%会导致三年内房价上涨约1%。

房地产回报

不要总是相信当前的市场高位是由于“基本面”因素造成的。房地产市场往往在低估和高估之间波动。市场的“高价”和“低价”在很大程度上取决于历史,以及与其他资产的比较。高估的房地产市场非常诱人,通常有充分的理由相信某个特定市场的估值应高于过去或其他市场的估值,有时候这些论点是正确的。

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