2021年日本房产还值得投资吗?

021年日本房产还值得投资吗?"

从 2012 年到 2019 年,日本东京二手公寓价格上涨了 43.2%(通货膨胀调整后为 34.1%),而新公寓价格上涨了 33%(通货膨胀调整后为 24.5%)。

2017 年 9 月,日本政府推出了一项新的 2 万亿日元(191 亿美元)刺激计划——这是连续第四次推出。然后在 2019 年 12 月,日本首相安倍晋三批准了另一项价值 1200 亿美元的刺激计划,以提振疲弱的经济并缓解销售税上涨的影响。

日本东京和大阪的住宅销量下降

根据LIJ 的数据,2020 年前 11 个月的东京二手公寓销量同比下降 5.6% 至 33,502 套,而 2019 年的年增长率为 2.4%。相比之下,二手独立屋销售同比增长 3.6% 至 18,278 套,较 2019 年的 4.5% 增长略有放缓。

继 2019 年同比增长 1.4% 之后,2020 年 1 月至 11 月大阪的二手公寓销量同比下降 6.8% 至 15,345 套。同样,大阪的现有独立屋销量下降 2.2% 至 12,475 套。

土地销售喜忧参半

2020 年前 11 个月的东京的土地销售同比小幅下降 0.9% 至 10,607 块,而在大阪,土地销售量增加了约 39%,为 3,774 块。根据日本房地产研究所的数据,继 2019 年增长 0.6% 之后,2020 年日本全国住宅城市土地价格小幅上涨 0.4% 。

住宅建设开工量下降

根据 MLIT 的数据,继连续三年同比下降后,2020 年前 11 个月的授权房屋开工量较上年下降 10.1%,至 749,122 套。

日本主要城市的房屋开工量:在东京都区,继 2019 年下降 4.3% 之后,2020 年 1 月至 11 月的房屋开工数量同比下降 8.3% 至 261,440 套;在大阪都会区,继 2019 年下降 3.2% 之后,2020 年前 11 个月的房屋开工量同比下降 4.7%至 102,644 套;在名古屋都市区,新屋开工量在 2019 年下降 1.3% 之后,同比下降 16% 至 59,443 套;在其他地区,继 2019 年下降 4.4% 之后,2020 年前 11 个月的房屋开工量同比下降 11.9% 至 325,595 套。

日本人口减少导致住房过剩

日本最大的问题之一是人口下降。根据国家人口和社会保障研究所的数据,预计日本将在未来 50 年内失去三分之一的人口,人口将从 2017 年的 1.268 亿减少到 2115 年的 5056 万。此外,到 2060 年,大约 40% 的人口将超过 65 岁。

不断减少的人口已经产生了过剩的住房单位。东京有很多废弃的房屋。根据 MLIT 的数据,估计该国已有847 万套空置房屋,占所有住宅的近 14%,比十年前增加了 24% 以上。预计到 2033 年,废弃房屋的数量将增加到 2000 万以上。预计到 2025 年,日本平均家庭人数将从 2000 年的 2.67 人和 1950 年的 5.0 人降至 2.37 人。更多的日本人独自生活,多代家庭的人数减少。

为了减少废弃房屋的总数,日本国土交通省正在将一些废弃的房屋和公寓重新投放市场。2017 年,日本政府还推出了一项计划,旨在向低收入和单身老年人提供空置房屋出租。然而,尽管提供了补贴,但该计划未能吸引房主在其数据库上注册——截至去年,只有约 11,000 套房屋被注册,而目标是 175,000 套负担得起的出租单元。

日本政府最近修改了其于 2019 年 4 月 1 日生效的移民政策,以吸引海外工人。改革为移民创造了两个新的签证类别——技术实习 1 类和 2 类。第一类针对的是愿意在日本工作不超过 5 年且没有家庭团聚福利的边缘技术工人。第二个是针对某些领域的半熟练工人,他们被允许携带家人,并在他们的 10 年初始工作期结束时使他们成为永久居民。

移民改革法旨在在未来五年内吸引 345,000 名外国工人进入日本。但是,由于 新冠疫情爆发以及随后在全球范围内实施的封锁和旅行限制措施,该目标目前似乎无法实现。

日本经济

由于新冠疫情对消费和出口产生不利影响,日本经济在 2020 年下滑了 5.3%。根据国际货币基金组织(IMF)的数据,预计今年经济将复苏,预计实际 GDP 增长率为 2.3% 。事实上,日本政府更加乐观,预计经济在 2021 财年将增长 4%。

在新冠疫情爆发之前,日本经济就已经受到美中贸易紧张局势以及 2019 年消费税从 8% 上调至 10% 的不利影响。事实上,有人说日本从未完全从 1980 年代后期的大泡沫中恢复过来。然而,日本的经济表现有时会受到过度批评,事实上,在过去十年中,日本的经济增长与欧洲较老的经济体持平或更好,尤其是在人均 GDP 方面。

这个世界第三大经济体从 2012 年到 2019 年的年均增长率为 1.1%,较 2001 年至 2011 年的年均增长率仅为 0.6% 有所改善。由于为抗击新冠疫情采取了大规模刺激支出,预计日本 2020 年的预算赤字将占 GDP 的 14.2%,远高于 2019 年的 3.3%。

根据日本财务省的数据,2020 年日本的出口同比下降 11.1%至 68.41 万亿日元(6530 亿美元)——这是 11 年来的最大降幅,因为新冠疫情损害了对日本产品的需求。日本主要汽车及相关零部件出口分别下降20%和19.1%。

尽管 2020 年对日本最大贸易伙伴中国的出口增长了 2.7%,但对美国的出口总额实际上下降了 17.3%,对欧盟的出口总额下降了 14.6%。同样,整体进口也下降了 13.8% 至 67.73 万亿日元(6465 亿美元),导致 2020 年的贸易顺差约为 6747.3 亿日元(64.4 亿美元)。

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