英国房产2021年还有投资的价值吗?

英国房产2021年还有投资的价值吗?

英国房地产市场的繁荣与萧条

英国房价从 1996 年到 2007 年大幅上涨:伦敦房价上涨了 289.1%(实际涨幅为 228.1%);从 1996 年第三季度到 2007 年第三季度,北爱尔兰的房价上涨了 393.2%(实际涨幅为 315.9%),是英国地区涨幅最高的。其他地区的房价涨幅从苏格兰的 187.9%(实际涨幅 142.8%)到外都市区的 245.5%(实际涨幅 191.3%)不等。英国全国房价指数同期上涨240.9%(实际涨幅187.5%)(所有数据均来自Nationwide)。

2007 年初加息,贷款条件收紧。由于全球金融危机,英国房价在 2008 年下半年加速下跌。跌幅最大的是北爱尔兰,房价下跌了 39.2%(实际跌幅-41.9% ),伦敦房价下跌了 19.8%(实际跌幅为-23.3%)。英国房地产市场在 2013 年开始复苏,英国全国房价从 2013 年到 2020 年上涨了 31.7%(实际涨幅为 19.2%)。伦敦在过去七年中涨幅最大,为 41%(实际涨幅为 27.5%)。

在过去十年中,英国尤其是伦敦房价上涨受到四个因素的推动:强劲的移民和人口增长,尤其是在伦敦;利率创历史新低,货币供应量通过“量化宽松”大幅扩张;伦敦金融城的强劲增长;房屋供应不足。

其中一些驱动因素似乎处于减弱的边缘。由于英国脱欧、失业率上升和远程办公,伦敦的人口预计将在 2021 年减少。英国脱欧也冲击了伦敦金融城。英国退欧对经济的影响似乎也可能比政府最初想象的更严重。

伦敦与英国其他地区的房价差距缩小

由于首都的房价持续下跌,伦敦与英国其他地区之间的房价差距正在缩小。截至2020 年第四季度,伦敦的平均房价比英国其他地方的平均房价高出约 129%——差距巨大,但为 2014 年第一季度以来的最低水平,平均价差为 273,844 英镑(379,055 美元)。

伦敦与英国其他地区的房价差距在 2017 年第一季度达到顶峰,当时首都的房价比英国其他地区高出 154%,平均差价为 290,140 英镑(401,612 美元)。

尽管自 2017 年第二季度以来有所下降,但伦敦的平均房价仍比 2007 年的峰值高出 60%。除北爱尔兰外,所有其他地区 2020 年的房价均高于 2007 年的峰值:伦敦外都市区比 2007 年的峰值上涨了 45.7%;东南外地区比 2007 年增长 37.6%;东安格利亚上涨了 32.1%;西南地区上涨了 29.4%;东米德兰兹郡上涨了 28.1%;西米德兰兹郡上涨了 25.7%;西北地区上涨了 11.2%;约克郡和亨伯赛德上涨 10.2%;威尔士上涨了 9.6%;苏格兰上涨了 2.8%;北部地区上涨 2.2%;北爱尔兰表现最差,房价仍比 2007 年的峰值低 34.5%。

英国房地产市场需求下降

根据英国税务总署的数据,2020 年英国的住宅物业交易量下降约 11%至约 1,047,490 套,而上年下降 1.2%。在英格兰,2020 年住宅物业交易量下降 10% 至 989,800套。在苏格兰,交易量下降 13.6% 至 90,110套。在威尔士,交易量大幅下降 20.9% 至 43,710套。在北爱尔兰,交易量下降 16.5% 至 22,930套。

住宅开工量下降,住房短缺加剧

根据住房、社区和地方政府部门的数据,截至 2020 年第三季度,英国住宅开工量下降 25%至 120,100 套。同期竣工量下降了 18%至 145,430 套住宅单元。但即使在新冠疫情爆发之前,英国的人均房屋建设率以国际标准衡量已经很低,而且由于规划限制,未能对繁荣时期不断上涨的房价做出充分反应。

例如,2019 年英国约有 178,800 套房屋竣工。然而城乡规划协会 (TCPA) 表示,每年至少必须建造 250,000 套新房,以适应人口增长,以取代老化的住房存量和积压房屋。1991 年至 2003 年间,英国的住宅建筑平均每年新增 186,000 套新单位,而从 2004 年起,每年几乎没有超过 200,000 套(2007 年为 222,940 套)。

每个政府上台都承诺增加新房的建设数量,但事实不言自明:从 1958 年到 1988 年的 30 年间,英格兰建造了大约 750 万套房屋。在随后的三个十年中,这个数字减少了一半以上,达到 310 万左右,房屋供应受到严格的绿化带法规、地方规划规则以及缺乏阻止囤积的土地增值税的影响。

最近,英国政府宣布了一项更严格的贷款标准的新计划,执行时间从 2021 年 4 月截止到 2023 年 3 月。与之前的计划不同,新计划将仅限于首次购房者,此外,新计划将包括区域房地产价格上限,以确保帮助那些最需要贷款的人。

新计划下每个地区的房价上限:

在伦敦,符合贷款条件的最高房价为 600,000 英镑(830,519 美元);
在约克郡,限价为 228,100 英镑(315,736 美元);
在东北部,限价为 186,100 英镑(257,599 美元);
在西北部,上限为 224,400 英镑(310,614 美元);
在东米德兰兹郡,限价为 261,900 英镑(362,522 美元);
在西米德兰兹郡,限价为 255,600 英镑(353,801 美元);
在西南部,限价为 349,000 英镑(483,085 美元);
在东南部,限价为 437,600 英镑(605,725 美元)。

贷款前五年免息,在第六年,买家将被收取 1.75% 的利息。然后利率将根据消费者价格指数 (CPI) 每年增加 2%。管理新计划的政府机构 Homes England 估计,到 2023 年,总共将提供 250 亿英镑(348 亿美元)的贷款。

英国经济

根据英国国家统计局的数据,2020 年英国经济较上年同期下滑 9.9%,创下有记录以来的最大年度跌幅。根据英国预算责任办公室 (OBR) 发布的估计,预计今年经济将强劲反弹,预计 GDP 增长率为 5.5%,这是自 1980 年代后期以来的最强劲增长。

受新冠疫情影响,国际货币基金组织最近将其对英国 2021 年经济增长的预测从去年 10 月发布的 5.9% 的增长预测下调至 4.5%。但即使在新冠疫情爆发之前,英国经济增长也是乏力的。在之前的经济衰退中,英国经历了高于平均水平的增长。例如,1983 年 GDP 增长了 4.2%,1994 年增长了 3%。相比之下,2010 年至 2019 年的年平均增长率不到 1.9%。

英国的人均 GDP 增长数据也不尽如人意。根据国际货币基金组织的数据,英国人均 GDP 在 2018 年和 2019 年分别增长了 0.7% 和 0.9%,但实际上在 2020 年下滑了 10.4%。

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